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　　为贯彻落实党中央、国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署，2020年4月，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。在试点政策中，监管机构首次明确聚焦基础设施领域作为REITs的核心探索方向，同时明确了基础规范、项目准入标准与运作框架三大要素，法定名称由“房地产投资信托基金”调整为“不动产投资信托基金”的标准化表述，实现概念范畴的延展。7月，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，对试点项目需聚焦的重点区域、所属行业、核心条件等关键要求予以明确，并在此基础上细化了试点工作安排。8月，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，系统阐述REITs的核心定义及其运作机制，明确划分了各参与机构需要承担的主体责任，针对基金份额的发售方式制定了详细规定，建立了针对基金投资运作的严格监管机制。作为关键转折，这也标志着公募REITs从局部试点探索迈向全国重点区域重点领域大范围试点的新纪元。

　　随着公募REITs试点范围持续扩大，底层资产类型在政策的引领下不断丰富。2022年5月，中国证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。同期，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，聚焦水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施及旅游等重点行业资产盘活。7月，沪深交易所先后推出针对保障性租赁住房REITs的专项监管细则。2023年10月，中国证监会颁布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将消费基础设施正式纳入公募REITs试点范围，进一步实现制度框架内资产类别的拓展。

　　从发展现状来看，我国首批上市的9只公募REITs中有8只原始权益人为国有企业。2022年11月，国家发展改革委出台《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，支持民间投资项目参与REITs试点，发行主体从以中央和地方国有企业为主逐步向民营企业扩展。此后，京东仓储物流REIT、物美消费REIT、特变电工新能源REIT等民营企业作为发行主体的产品相继上市。东久新经济REIT、易商仓储物流REIT等外资企业作为发行主体的产品也陆续出现。然而，受多重因素影响，截至2025年上半年，在我国发行公募REITs的主体中外资企业、民营企业的占比之和不足三成，在发挥民营企业和外资企业市场化运营优势、充分激发市场活力等方面还有提升空间。

　　展望未来，预计我国公募REITs市场将继续保持服务实体经济的初心，通过扩围扩容让更多基础设施融资主体受益，同时也将恪守金融发展的人民性，致力于为投资者提供具有稳健分红特征的配置资产。具体来看，在市场规模进一步提升、发展成熟稳定后，我国公募REITs市场有望建立与境外市场的互联互通机制，推动REITs估值定价体系、信息披露标准等与国际市场接轨，助力资本市场实现高水平双向开放。此外，支持符合条件的5G基站、数据中心、通信铁塔、人工智能基础设施等新型基础设施发行公募REITs，可以使REITs更好服务于科技创新领域。相信在市场各参与主体的共同努力下，公募REITs市场必将行稳致远，为实体经济的高质量发展注入新的动能。